一、基本情況
    近年來，蘇州市、張家港市大力推進產業用地更新，印發了《蘇州市產業用地更新“雙百”行動工作方案》（蘇委發﹝2020﹞21號）、《關于貫徹落實市委市政府關于開放再出發的若干政策意見強化土地要素保障的通知》（蘇資規發﹝2020﹞35號）、《市政府辦公室印發關于提高工業用地容積率的意見（試行）》的通知》（張政辦﹝2019﹞37號）等系列指導性文件。張家港冶金工業園（錦豐鎮）根據文件要求劃定工業用地保障線和保護線，落實“退二優二”、“退二還一”區域，逐步騰退低效產業用地，促進資源高效配置，產業用地集約利用水平不斷提高。
    錦陽工業園位于張家港冶金工業園（錦豐鎮）北部工業集中區，是冶金工業園（錦豐鎮）“退二優二”重點區域。通過騰退原市錦聯制磚廠及周邊相關堆場，拆除清理原有建（構）筑物，統一規劃設計建設高標準廠房，配套工業鄰里中心，冶金工業園（錦豐鎮）將錦陽工業園打造成為新興產業園區，不僅盤活了存量低效土地，推動了產業轉型升級和企業提質增效，也使該項目成為全市產業用地更新“兩集聚兩提升”的成功實踐。

    二、主要做法（模式特征）
    1.政府引導，激活村級經濟。在更新計劃方面，冶金工業園（錦豐鎮）通過厘清、補充、完善現有工企基礎數據，結合產業用地信息，形成“一地一數據”“一企一數據”，設定了每年至少1000畝的產業用地更新區域，錦陽工業園所在區域就是產業用地更新先行啟動區。在實施主體方面，錦豐片區8個行政村聯合成立獨立運營公司張家港錦陽企業發展有限公司，負責園區的統一開發、租售和管理。在政府審批方面，冶金工業園（錦豐鎮）按照“三即提速”要求服務項目全周期管理，從簽約即掛牌、到拿地即開工、到竣工即投產，幫助項目縮短開發周期，盡早實現經濟社會效益。
    2.科學規劃，提升節地成效。園區引入混合開發、復合利用的理念，總投資近3億元，占地面積約88畝，由錦陽公司通過招拍掛方式取得國有土地使用權并開發建設，共建有高標準廠房10幢，配套建設工業鄰里中心1幢，總建筑面積約8.4萬平方米，容積率1.71，畝均投資強度約340萬元。園區合理利用建筑面積，全方位營造高品質生產、辦公空間，廠房設計以自由分割為特點，具有通用性、配套性、集約性等特性，所有廠房及辦公空間均可用于出租，為中小工業企業集聚發展和外來工業投資項目提供發展平臺。配建的工業鄰里中心共6層，建筑面積約7200平方米，把原來企業需要承建的一些配套設施，統一規劃、統一建造、集中管理，既保障了企業需求，也節約了工業用地規模。
    3.政策支持，落實準入機制。冶金工業園（錦豐鎮）按照產業用地“兩集聚兩提升”要求出臺了相應政策工具包，內容涵蓋項目準入前置條件、鼓勵企業改造提升、低效企業騰退整治、違法用地違章建筑清理、產業項目退出管理、產業用地置換等。錦陽工業園每個入駐企業均由園經服局牽頭按照《冶金工業園（錦豐鎮）工業集中區入駐企業（項目）指導意見》審核評審各項條件，符合相關要求后方可入園。
    4.服務升級，完善功能配套。園區合理設計布局集中的水、電、氣、通訊設備，有針對性地為中小微企業提供政策引導、行政服務、金融支持、研發檢測、技術交易與產權保護、企業和產品推介、物流和人力資源支撐等公共服務，滿足入駐企業生產經營所需，同時充分考慮入駐企業的生活辦公需求，引入工業鄰里中心概念，配備辦公和生活服務區，導入物業、行政辦公、超市、銀行、文體娛樂等功能，提供生活超市、銀行區域、讀書休閑吧、健身設施等多業態配套服務，設置大型公共會議室4個（面積125平方米），開設可容納200人同時就餐的總面積1050平方米的園區食堂，實現布局合理緊湊、配套功能齊全、設施共享共用。

    三、節地效果
    1.節地增效成效顯著。從土地利用角度來看，原市錦聯制磚廠及其堆場屬于典型的低效工業用地，地塊建筑面積僅800多平方米，錦陽工業園建成后，建筑面積增加約8萬平方米，容積率提升至1.71，與地塊更新前相比，土地利用效率和利用強度實現了大幅提升，與一般產業項目相比，用地也節約了43%。園區優化空間布局和資源配置，配建工業鄰里中心以滿足園區入駐企業的基本配套需求，壓縮了企業獨立配套用地空間，達到了節約集約用地的效果，為今后產業園區土地空間利用提供了參考和示范。
    2.畝均產出大幅提升。園區已引進企業15家，出租面積約6萬平方米，先后落戶醫療器械、精密儀器等產業項目8個，產品涵蓋汽車零部件、檢驗檢測實驗室、精密刀具模具等多個領域，新引進的企業大多擁有專業的技術研發團隊，工藝及技術水準在行業內處于領先地位，預計入駐企業投產后，畝均稅收將至少達到60萬元以上。
    3.生態環境全面改善。從生態保護角度來看，錦陽工業園建設改變了該區域臟亂差的環境，使該地塊土地價值實現了大幅提升。項目嚴格按照雨污分流進行市政管線設置，入駐企業均要通過環保部門審核，并以產業園中央河道軸線為依托，優化綠地布局，整體提升了區域生態環境，有利于實現土地價值的提升。
    4.鄉村振興有力支撐。從鄉村振興角度來看，村級載體建設是壯大村級經濟的重要途徑。錦陽工業園由村聯合體開發建設，建成后園區作為村級載體出租給相關企業，可以產生持續的經營收益，按照均價200元/㎡/年估算，每年可增加村級可用財力約1600萬元，有助于壯大村集體經濟，實現全鎮村級可用財力“總量上臺階、均量再突破”。

    四、應用前景（使用范圍）
    近幾年，蘇州全面推行產業用地“雙百行動”，推進產業用地更新工作。2017年至2021年，冶金工業園（錦豐鎮）持續推進“三優三保”工作，共復墾土地約5230畝，在促進土地節約集約利用方面取得了明顯成效。但在拆舊復墾過程中，一方面有部分優質的小微企業因受到土地、廠房等要素限制被動拆除，無法繼續發展；另一方面村級企業被拆除復墾后一定程度影響了村級可用財力，村級載體稀缺。錦陽工業園投資主體由錦豐片區行政村組成，解決了村級經濟載體減少的問題，同時為優質小微企業提供發展平臺，促進了園區中小企業可持續發展。
    傳統模式中，土地利用率低，占地面積大，配套設施不完善。按照類似于本項目的節地模式實施更新，既可以引入新型產業，提高土地利用的效率和效益，同時也大大降低用地成本，提高社會和村級力量參與城市更新的積極性。該項目具有典型性和示范性，應用前景較好。

    五、實踐探索（政策價值）
    為貫徹落實蘇州市產業用地更新“雙百”行動，提高張家港市產業用地節約集約利用水平，持續優化產業用地空間布局，促進資源高效配置，推動產業高質量發展，張家港印發了張家港市產業用地更新“兩集聚兩提升”行動實施方案（2020—2024），在全市范圍內開展產業用地更新“兩集聚兩提升”行動，通過低效用地“退二還一”“退二優二”“退二進三”和優質企業向工業保障線內騰挪，實現產業空間集聚優化和集約高效。
    錦陽工業園作為冶金工業園（錦豐鎮）騰退低效工業用地建設高標準廠房，打造新興產業園區的一個范例，在產業用地更新過程中結合園區運營進行統一規劃建設，引入了工業鄰里中心概念，有效提升了土地利用效率和產出效益，同時兼顧了村級經濟發展，保證了土地資源的可持續利用和村級經濟的可持續發展，具有較強的政策示范和借鑒意義。